Les droits de mutation au sommet en 2022… avant le retournement ?

Après une année 2021 exceptionnelle, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) des départements résistent encore en 2022. Le produit de DMTO encaissé par les départements* progresse de +3% pour s’établir à 16,7 Md€. Le 2ème semestre a toutefois été moins dynamique et le marché immobilier, marqué par la hausse des taux d’intérêt, montre quelques signes d’essoufflement qui devraient impacter les DMTO en 2023.

* Les données prennent en comptes les DMTO des collectivités territoriales uniques (CTU) de Martinique et de Guyane, la collectivité de Corse et la Ville de Paris.

Les DMTO atteignent un nouveau point haut en 2022

Après une année 2020 en retrait, conséquence de la crise Covid, l’année 2021 a vu progressé les DMTO de manière exceptionnelle avec une hausse de + 24%. L’année 2022 s’annonçait plus difficile voire en recul en raison notamment du retour à la hausse des taux d’intérêt. Finalement, les DMTO ont bien résisté avec une nouvelle augmentation de +3%, atteignant 16,7 Md€, soit près de 500 M€ supplémentaires.

Sur le périmètre des départements stricto sensu, le poids des DMTO dans les recettes de fonctionnement atteint 20,8% juste derrière la fraction de TVA (qui remplace depuis 2021 la Taxe sur le foncier bâti) à 21,2%[1]. Les recettes de fonctionnement des départements reposent donc de plus en plus sur des impôts pouvant fortement fluctuer en fonction de la conjoncture économique.

Évolution du produit des DMTO perçu par les départements

Source : Calcul FNTP à partir des données du CGEDD

La dynamique 2021 du marché immobilier s’est en partie poursuivie en 2022, notamment au 1^er semestre. Le nombre de transactions et le niveau des prix se sont maintenus à un haut niveau. Par la suite, la remontée des taux d’intérêt et un taux d’usure bas ont ralenti l’octroi de crédit et le marché immobilier. L’impact sur les droits de mutation s’est manifesté par des évolutions plus contrastées au 2^nd semestre avec certains mois en baisse : juillet (-5%), septembre (-2%) et décembre (-9%).

Des évolutions de DMTO plus contrastées selon les départements

Autre preuve d’une moindre dynamique en 2022, les DMTO fléchissent sur l’ensemble de l’année pour 28% des départements. Des reculs toutefois limités, qui ne vont en-deçà de -5% que pour 4 d’entre eux. A l’opposé, la dynamique se poursuit pour certains, puisque 11% des départements connaissent des croissances égales ou supérieures à +10%.

Répartition des départements selon l’évolution 2022 du produit des DMTO

Source : Calcul FNTP à partir des données du CGEDD

Évolution 2022/2021 du produit des DMTO par département

Source : Calcul FNTP à partir des données du CGEDD

Pour 2023, l’évolution des droits de mutation demeure incertaine. Les signaux d’un ralentissement du marché immobilier, en termes de ventes et de prix, se multiplient cependant dans de plus en plus de départements. Une baisse des DMTO dans les mois qui viennent semble donc l’hypothèse la plus probable aujourd’hui. Dans les documents annexés au PLF 2023, l’Etat envisage ainsi un recul de -10%, traduisant une volatilité importante. Toutefois, cette recette se maintiendrait à un niveau supérieur à celui d’avant la crise Covid.

[1] Données 2021 de l’OFGL, hors collectivités territoriales uniques (CTU) de Martinique et de Guyane, collectivité de Corse et Ville de Paris.