26/01/2024 • Décryptage • FNTP
Crise immobilière
DMTO
investissement
Recettes
Après une décennie de croissance, seulement freinée en 2020 par la crise Covid, les droits de mutation (DMTO) sont en 2023 fortement touchés par la crise immobilière. Le produit des DMTO encaissé par les départements* a plongé de quasi -23% pour s’établir à 12,9 Md€ soit à peine le niveau atteint en 2020. Les conseils départementaux devront mobiliser d’autres ressources pour maintenir leurs investissements.
Le produit des DMTO à destination des départements a connu 2 années exceptionnelles en 2021 et 2022 avec un total au-delà des 16 Md€. Cette parenthèse se referme en 2023. En effet, la remontée rapide des taux d’intérêt, destinée à ralentir le niveau de l’inflation, a enrayé la dynamique du marché immobilier à partir du 2nd semestre 2022. Le recul des transactions immobilières conjugué à un début de baisse des prix entraine un repli du produit des DMTO : le déclin s’est progressivement accentué au cours de l’année avec des évolutions de l’ordre de -30% observées à 4 reprises pendant le 2nd semestre. A fin 2023, les DMTO accusent une baisse proche de -23% soit 3,8 Md€ de moins qu’en 2022.
Sur le périmètre des départements stricto sensu, le poids des DMTO dans les recettes de fonctionnement atteint 20,7%. C’est leur seconde recette, juste derrière la fraction de TVA (qui remplace depuis 2021 la Taxe sur le foncier bâti) à 21,3%[1]. Les recettes de fonctionnement des départements reposent donc de plus en plus sur des impôts pouvant fortement fluctuer en fonction de la conjoncture économique. Ce retournement du marché immobilier bouleverse ainsi les équilibres budgétaires des conseils départementaux.
Évolution du produit des DMTO perçu par les départements
Source : Calcul FNTP à partir des données du CGEDD
La totalité des départements voient leurs DMTO baisser en 2023. Certains territoires sont toutefois plus durement touchés : c’est le cas des territoires les plus peuplés et urbanisés. Les reculs de DMTO les plus importants se situent en effet dans les départements franciliens (les 3 plus fortes baisses concernent les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et l’Essonne, suivis de près par la Seine-et-Marne et les Yvelines) ainsi que le Nord, la Gironde, le Var ou le Rhône. A l’inverse, certains départements peu peuplés et dont le produit de DMTO est faible, subissent des diminutions de DMTO moins sensibles, inférieures ou proches de -10% : Haute-Marne, Ardennes, Creuse, Lozère, Haute-Loire…
Répartition des départements selon l’évolution 2023 du produit des DMTO
Source : Calcul FNTP à partir des données du CGEDD
Évolution 2023 du produit des DMTO par département
Source : Calcul FNTP à partir des données du CGEDD
Pour 2024, les spécialistes du secteur immobilier s’accordent sur une poursuite de la crise avec un recul du nombre de transactions et une baisse des prix. Si l’ampleur de l’évolution de ces variables dépendra certainement de celle des taux d’intérêt au cours de l’année, la poursuite de la baisse des DMTO dans les mois qui viennent semble l’hypothèse la plus probable. D’après certaines estimations, elle pourrait s’établir autour de -10%/-15% soit une baisse de recettes comprise entre -1,3 Md€ et -2 Md€. Les conséquences seront difficiles à absorber pour les départements dont les dépenses de fonctionnement, composées à 70% de dépenses sociales, sont fortement contraintes. Les départements courent donc le risque de voir à nouveau leur épargne brute soumise à un effet de ciseau. Cette perte d’autofinancement a été compensée en 2023 par de l’emprunt (pour lequel des marges de manœuvre existent encore) et de la trésorerie afin de maintenir le niveau d’investissement. Les départements poursuivront-ils dans cette voie en 2024 ? Dans le cas contraire, ce sont les dépenses d’entretien et d’investissement qui pourraient en pâtir avec des conséquences importantes à la fois pour les entreprises de Travaux Publics et pour les citoyens avec un état des réseaux, notamment routiers qui se dégraderait.
[1] Données 2022 de l’OFGL, hors collectivités territoriales uniques (CTU) de Martinique et de Guyane, collectivité de Corse et Ville de Paris.
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